Oleh Dean Harding-Dempster, pemimpin kelompok praktik teknis, divisi konsultasi bangunan
Jumlah konstruksi dan konversi ruang bawah tanah telah meningkat secara dramatis dalam beberapa tahun terakhir.
Menambahkan ruang bawah tanah adalah cara yang lebih hemat biaya untuk menyediakan ruang tambahan daripada memindahkan atau memperbesar dan menambah nilai properti secara signifikan. Terlepas dari rintangan perencanaan dan konservasi, mudah untuk memahami mengapa hal ini menjadi tawaran yang menarik bagi klien dengan kekayaan bersih tinggi (High Net Worth/HNW).
Ruang bawah tanah telah menjadi sangat populer di Inggris sehingga setidaknya satu otoritas lokal London harus memberlakukan pembatasan untuk mengontrol jumlah aplikasi yang diproses. Di London, ada lebih dari 7.000 aplikasi yang disetujui antara tahun 2008 dan 2019. Pemilik rumah kemudian dapat mengubah yang sudah ada, memperbaharui atau membuat ruang baru berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh standar Inggris dan peraturan bangunan tergantung pada sifat pekerjaan. Meskipun ruang bawah tanah tidak diragukan lagi menambah nilai pasar sebuah rumah, namun ruang bawah tanah dapat menjadi struktur yang rumit ketika berhadapan dengan bahaya. Dengan terjadinya perubahan iklim, kerusakan yang disebabkan oleh banjir adalah masalah umum lainnya untuk properti dengan ruang bawah tanah.
Contoh dunia nyata
Di Littlehampton, sebuah teras bergaya Victoria di pinggir laut mengalami banjir bandang setelah hujan deras. Air surut dengan cepat dan kontraktor memasuki lokasi untuk mengatasi kerusakan. Eksposur tampaknya terbatas. Surveyor eksternal awal menyarankan untuk mengupas lantai basement, pelapis pintu, render dinding, dll. tetapi tidak berhasil mengurangi kerusakan dalam jangka panjang. Properti ini mengalami kelembaban yang terus-menerus dan dinding ruang bawah tanah tidak mengering dengan baik sehingga memperpanjang waktu pengerjaan. Ketika para ahli Sedgwick dipanggil, kami menemukan bahwa di belakang properti terdapat celah ke ruang bawah tanah yang tidak teramati. Setelah kami menemukan penyebab kerusakan yang sedang berlangsung, kami dapat melanjutkan proses perbaikan.
Pada contoh lain, para ahli kami menemukan masuknya air ke dalam ruang bawah tanah yang kemungkinan besar disebabkan oleh kelalaian kontraktor bangunan atau perusahaan pengeringan sebelumnya. Tanpa pemeriksaan menyeluruh, plester dinding telah dilepas meskipun ada ketidakpastian tentang jenis konstruksi ruang bawah tanah. Akibatnya, mekanisme kedap air terganggu yang menyebabkan pengeluaran yang besar untuk pekerjaan pembongkaran dan pengeringan. Menggunakan teknik pengeringan yang benar sangat penting karena tidak semua struktur ruang bawah tanah sama.
Bahaya di ruang bawah tanah
Banjir mempengaruhi konstruksi ruang bawah tanah secara berbeda tergantung pada jenis mekanisme kedap air yang digunakan dan tingkat kejenuhannya. Tiga masalah yang sering dilihat oleh para pengatur adalah migrasi kelembaban melalui struktur, pipa yang pecah atau keluarnya air, dan banjirkarena tingkat hujan yang deras dan terus-menerus. Proses pengeringan sering kali dapat berlangsung lebih lama dari yang diantisipasi. Ketika struktur menjadi sulit untuk dikeringkan, ini mungkin merupakan indikasi mekanisme waterproofing yang gagal atau tidak ada, jadi penting untuk mendapatkan pemahaman awal tentang tiga jenis konstruksi ruang bawah tanah dan bagaimana cara terbaik untuk menangani ruang bawah tanah yang terkena air. Seiring berjalannya waktu, harapannya adalah desain ruang bawah tanah akan lebih efektif dalam memitigasi kerusakan akibat banjir. Sementara itu, para ahli kami di bidang konsultasi bangunan siap memberikan saran jika diperlukan. Penyedia jasa harus memperhatikan risiko yang terkait dengan penanganan ruang bawah tanah yang tidak dibangun sesuai dengan standar yang relevan atau sudah mulai rusak sebelum terjadi bahaya.
Struktur ruang bawah tanah dan sistem kedap air
Ada tiga jenis struktur ruang bawah tanah dan sistem kedap air yang digunakan dalam pekerjaan bangunan. Tipe A dikenal sebagai perlindungan penghalang yang biasanya ditemukan di ruang bawah tanah, semi-basement, dinding penahan tanah, tempat parkir dan ruang penyimpanan, dll. Dengan bentuk yang dibangun dari beton atau batu, hanya ada perlindungan terbatas terhadap masuknya air. Oleh karena itu, perlindungan terutama tergantung pada penerapan sistem penghalang. Sistem tipe A sering kali menjadi sistem yang paling menantang karena ketika seseorang yang tidak memahami ruang bawah tanah terlibat, maka dapat mengalami kerusakan ketika render dinding terganggu.
Tipe B dikenal sebagai perlindungan yang terintegrasi secara struktural - dirancang dan dibangun dengan beton bertulang atau beton prategang untuk meminimalkan dan/atau mencegah penetrasi air tergantung pada tingkat penggunaan ruang bawah tanah yang dipilih.
Tipe C disebut sebagai perlindungan rongga yang dikeringkan yang terbuat dari beton struktural atau pasangan bata untuk meminimalkan masuknya air. Setiap air yang masuk ke ruang bawah tanah disalurkan, dikumpulkan, dan dibuang dalam rongga yang dibuat melalui penambahan kulit bagian dalam pada dinding dan lantai. Air tersebut dikumpulkan di dalam bak penampungan dan dibuang secara mekanis atau dialirkan secara gravitasi jika memungkinkan. Kegagalan pompa dan saluran drainase tetap menjadi penyebab utama kegagalan sistem Tipe C. Untuk menentukan jenis struktur ruang bawah tanah, disarankan untuk meminta dokumentasi dari pelanggan, dan menginstruksikan surveyor Sedgwick yang berkualifikasi untuk menyelesaikan penilaian.
Peraturan bangunan untuk konstruksi ruang bawah tanah berhubungan dengan ketahanan kelembaban, keamanan listrik, sarana ventilasi, ketahanan suara dan sarana peringatan dan jalan keluar. Namun, banjir terus menempatkan properti ini dalam risiko. Baik ruang bawah tanah yang sedang dibangun atau sedang direnovasi, risiko kerusakan akibat air menjadi pertimbangan saat ini dan di tahun-tahun mendatang, dan penting bagi kami untuk mengelola ekspektasi klien, kami juga mengelola risiko untuk diri kami sendiri. Solusi konsultasi bangunan kami memungkinkan klien kami untuk mengelola biaya secara efisien dan membuat keputusan yang akurat dan terinformasi yang berkontribusi pada kesuksesan bisnis mereka. Jika Anda memiliki pertanyaan tentang area kompleks banjir ruang bawah tanah, hubungi buildingconsultancy@uk.sedgwick.com.
Tags: penilaian, basement, konstruksi basement, bangunan, konsultasi bangunan, konsultasi bangunan, peraturan bangunan, konstruksi, banjir, kekayaan bersih tinggi, HNW, Properti, Klaim properti, Kerusakan properti, pemilik properti, memulihkan properti, Inggris, Inggris Raya, air, kerusakan air