Media di Inggris telah melaporkan secara ekstensif tentang masalah jamur yang disebabkan oleh kerusakan properti setelah kematian Awaab Ishak. Koroner mengeluarkan Peraturan 28: laporan untuk mencegah kematian lebih lanjut kepada Departemen untuk Peningkatan, Perumahan dan Komunitas yang telah mempublikasikan tanggapan mereka.
Meningkatnya kesadaran
Ombudsman Perumahan mengirimkan surat terbuka kepada tuan tanah sosial pada November 2022 tentang keluhan yang berkaitan dengan kelembaban dan jamur. Surat tersebut meminta agar mereka mengadopsi pendekatan tanpa toleransi proaktif seperti yang direkomendasikan dalam Laporan Sorotan dari Oktober 2021. Para tuan tanah diminta untuk menilai diri mereka sendiri terhadap 26 rekomendasi, terlibat dengan penghuni selama proses tersebut, dan mempublikasikan hasilnya. Surat tersebut juga memperingatkan agar tidak menggunakan bahasa yang tidak pantas, seperti menyalahkan gaya hidup penghuni.
Pada bulan Juli 2020, Rancangan Undang-Undang Keselamatan Bangunan diajukan ke Parlemen. RUU tersebut mencakup ketentuan untuk menghilangkan 'filter demokrasi' sebelum mereka dapat mengakses ganti rugi melalui Ombudsman Perumahan. Selama 2019-20, hanya 6,9% kasus yang masuk ke Ombudsman yang dirujuk oleh orang yang ditunjuk. Pada tanggal 1 Oktober 2022, perubahan pada Skema Ombudsman Perumahan mulai berlaku dan 'filter demokratis' telah dihapus. Hal ini memastikan bahwa penghuni perumahan sosial memiliki akses tak terbatas ke Ombudsman.
Menyusul perubahan tersebut, Ombudsman Perumahan menggunakan wewenang mereka di bawah Pasal 49 untuk menyelidiki apakah ada bukti kegagalan sistemik. Laporan Khusus Ombudsman Perumahan tentang Dewan Kota Birmingham yang diterbitkan pada Januari 2023 menemukan tingkat maladministrasi sebesar 96%. Investigasi lebih lanjut dengan tuan tanah sosial lainnya sedang berlangsung dan diharapkan akan ada lebih banyak lagi.
Dengan fokus pengacara penggugat yang sekarang beralih ke aliran pendapatan lain setelah reformasi whiplash 2021 dan klaim gangguan bisnis COVID-19, klaim kerusakan perumahan sekarang berada dalam bidikan banyak perusahaan ini sebagai alternatif.
Rekan saya, Richard Lumby, manajer teknis dan audit mengomentari hal ini, menjelaskan bahwa "Minat firma hukum penggugat untuk memasuki pasar atau tetap berada di sana sebagian besar akan didorong oleh keinginan untuk memaksimalkan biaya. Dengan adanya usulan pergeseran ke biaya tetap yang dapat dipulihkan dalam dua tahun ke depan, kita harus mengasumsikan bahwa hal ini akan mengurangi minat di antara para pendatang baru dan mengarah pada pendekatan yang lebih efisien di antara firma-firma yang sudah ada, sebagaimana yang telah kita lihat saat prinsip ini diterapkan pada klaim-klaim cidera pribadi pada tahun 2013."
Rekan lainnya, Victoria Full, manajer teknis dan audit menyampaikan bahwa "Hingga perubahan ini diimplementasikan, kami memperkirakan bahwa alokasi jalur dan biaya akan tetap menjadi masalah yang diperdebatkan seperti yang disoroti oleh masalah dalam keputusan Pengadilan Negeri dalam Jalili v Bury Council (17 Juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Menurut Survei Perumahan Inggris (2021 hingga 2022) yang diterbitkan, 19% berada di sektor swasta dan 17% lainnya di sektor sewa sosial. Laporan Utama mencatat berbagai hal menarik termasuk bahwa di sektor swasta 23% rumah dianggap "tidak layak" dibandingkan dengan 10% di sektor sosial dan masalah kelembaban paling banyak ditemukan di sektor kontrakan swasta dengan 11% tempat tinggal yang dilaporkan mengalami masalah pada tahun 2021. Sektor sewa pribadi dianggap sebagai sumber utama untuk jenis klaim ini.
Laporan kualitas dan kondisi perumahan menyediakan berbagai data yang berguna, termasuk jenis-jenis properti di mana kerusakan lebih mungkin menjadi masalah dan juga memberikan rincian berdasarkan wilayah.
Dan Peck, direktur regional Sedgwick untuk tanggung jawab kompleks berkomentar: "Bukan hanya lembab dan jamur yang dapat menyebabkan masalah. Lantai, tangga dan pegangan tangga yang tidak terawat dengan baik dapat menyebabkan jatuh yang dapat menyebabkan lebih dari sekedar klaim perbaikan rumah karena cedera yang signifikan dapat terjadi. Dengan krisis biaya hidup yang sedang berlangsung, tuan tanah bisa saja ditinggalkan dengan pedang bermata dua. Akan ada lebih sedikit uang untuk mendanai biaya perbaikan yang diperlukan agar properti tetap layak huni dan penyewa tidak dapat mendanai biaya kenaikan sewa yang diperlukan untuk memenuhi biaya perbaikan."
Dalam upaya untuk meningkatkan persediaan perumahan di Inggris, Pemerintah mengesahkan Undang-Undang Rumah (Kelayakan Hunian) 2018 yang mulai berlaku pada tanggal20 Maret 2019. Undang-undang ini mengubah Undang-Undang Pemilik dan Penyewa 1985 pasal 8 hingga 10 dan memasukkan pasal 9A, 9B, dan 9C yang baru.
Undang-undang ini berlaku untuk semua penyewaan baru dengan jangka waktu kurang dari tujuh tahun (termasuk penyewaan berkala baru) yang diberikan pada atau setelah tanggal dimulainya serta semua penyewaan yang dimulai sebagai jangka waktu tetap sebelum tanggal dimulainya tetapi menjadi penyewaan berkala setelah tanggal dimulainya.
Tim fokus sektor penyakit dari Forum Pengacara Asuransi mengatakan bahwa klaim pertanggungjawaban untuk cedera umumnya melibatkan jumlah kurang dari £5.000, meskipun kadang-kadang ada jumlah yang lebih besar. Yang sering terjadi adalah bahwa klaim dibuat untuk ganti rugi finansial dari klaim kerusakan rumah, kemudian jika surveyor yang ditunjuk menemukan jamur, maka hal itu juga dapat menimbulkan ganti rugi finansial untuk cedera pernapasan terkait.
Kami telah melihat beberapa kasus dan hal ini dianggap dapat menjadi masalah yang lazim bagi perusahaan asuransi tanggung gugat, terutama karena kondisi sosial. Namun, rendahnya tingkat kompensasi yang diberikan membuat kasus-kasus tersebut kurang menarik bagi perusahaan-perusahaan yang mengajukan klaim.
Kerangka kerja peraturan
Sebelum Undang-Undang 2018, pemilik properti diwajibkan untuk menjaga properti "dalam perbaikan", bukan "layak huni". Jika sebuah properti memiliki cacat yang tidak diklasifikasikan sebagai 'rusak' karena properti tersebut tidak pernah berada dalam kondisi yang lebih baik (seperti ventilasi yang tidak memadai yang menyebabkan kondensasi yang berlebihan), pemilik properti tidak diwajibkan untuk memperbaiki kondisinya. Undang-undang tahun 2018 berusaha menutup celah ini.
Sebagaimana diatur dalam s9A (4), hal ini tidak dapat dihindari atau dikontrak oleh pemilik, dan juga tidak dapat dikenakan penalti kontrak pada penyewa karena mengandalkan perjanjian.
Undang-undang ini melengkapi pasal 11 LTA 1985 dan mengharuskan properti yang disewakan tetap layak huni. Pasal 10 yang telah diamandemen memberikan definisi kelayakan 'untuk tempat tinggal manusia'.
Kami mengantisipasi bahwa hal ini akan - jika terjadi klaim - membutuhkan interpretasi atas fakta-fakta dari kasus tersebut, namun akan dibandingkan dengan daftar 29 bahaya HHSRS yang ada saat ini. Pertimbangan perlu diberikan mengenai apakah sebuah properti tidak layak, dan juga apakah ada risiko bahaya terhadap kesehatan atau keselamatan penghuninya.
Kami cukup yakin bahwa doktrin yang berkaitan dengan tanggung jawab atas ketidaklayakan sebagaimana diatur dalam O'Brien v Robinson [1973] akan tetap berlaku; karena tidak ada ketentuan yang tegas dalam Undang-Undang tentang pemberitahuan kepada pemilik, seperti yang terdapat dalam S11 Undang-Undang Pemilik dan Penyewa.
Dengan mengatakan hal di atas, untuk setiap ketidaklayakan yang timbul dari bagian yang dipertahankan oleh pemilik (bagian umum atau eksterior bangunan yang menjadi bagian dari tempat tinggal), pemilik akan dianggap mengetahui segera setelah ketidaklayakan tersebut muncul, dan bertanggung jawab setelah waktu yang wajar untuk memperbaiki cacat - Edwards v Kumarasamy [2016] mengacu pada Edwards v Kumarasamy.
Selain itu, terdapat pengecualian terhadap kewajiban pemilik berdasarkan undang-undang, termasuk:
- Pemilik tidak bertanggung jawab atas ketidaklayakan yang disebabkan oleh kegagalan penyewa untuk berperilaku seperti penyewa, atau yang diakibatkan oleh pelanggaran perjanjian oleh penyewa
- Pemilik tidak berkewajiban untuk membangun kembali atau mengembalikan tempat tinggal jika terjadi kehancuran atau kerusakan akibat kebakaran, badai, banjir, atau kecelakaan yang tidak dapat dihindari lainnya
- Pemilik tidak berkewajiban untuk memelihara atau memperbaiki apa pun yang menjadi hak penyewa untuk dipindahkan dari hunian
- Pemilik tidak berkewajiban untuk melakukan pekerjaan atau perbaikan yang, jika dilakukan, akan membuat pemilik melanggar kewajiban apa pun yang diberlakukan oleh undang-undang apa pun (kapan pun disahkan atau dibuat) - ini termasuk hal-hal seperti melanggar izin perencanaan, atau persetujuan bangunan terdaftar, atau persyaratan kawasan konservasi
- Jika pekerjaan yang diperlukan memerlukan persetujuan dari pihak ketiga (misalnya, pemilik tanah yang lebih tinggi atau pemilik bebas, pemilik atau penyewa atau pemilik tetangga, atau dewan) dan pemilik telah melakukan upaya yang wajar untuk mendapatkan persetujuan tersebut, tetapi belum diberikan
Protokol Pra-Tindakan untuk Kasus Kerusakan Perumahan akan berlaku untuk kasus-kasus kerusakan termasuk cedera pribadi pada penghuni.
Kesimpulan
Sorotan pada kasus-kasus ini karena ketertarikan media baru-baru ini akan memiliki dampak yang luas pada kondisi stok perumahan terutama mengingat surat terbuka baru-baru ini kepada semua tuan tanah perumahan sosial dan hanya bisa menjadi hal yang baik untuk penyewa dalam berurusan dengan tuan tanah yang buruk. Waktu akan membuktikan bagaimana hal ini berdampak pada klaim cedera yang disebabkan oleh kerusakan, khususnya dengan hilangnya ketergantungan bahwa properti dalam kondisi buruk pada awal masa sewa. Hal ini meyakinkan bahwa doktrin pemberitahuan tetap ada dan pembelaan lain masih tersedia.
Alasan utama untuk optimisme bagi perusahaan asuransi tanggung gugat adalah kesadaran bahwa jika kasus-kasus mengerikan seperti Awaab Ishak mulai terjadi lebih sering, maka masalah ini akan segera naik ke puncak agenda sosial dan para tuan tanah akan mendapat pengawasan yang lebih besar.
Terima kasih kepada Victoria Full, manajer teknis dan audit; Dan Peck, direktur regional untuk tanggung jawab kompleks; dan Richard Lumby, manajer teknis dan audit atas kontribusi mereka yang sangat berharga untuk blog ini.
Tags: Klaim, tren klaim, Perumahan, Asuransi, Kewajiban, Kewajiban klaim, Properti, Klaim properti, Kerusakan properti, Klaim kerusakan properti, Regulasi, regulasi, Regulasi, perbaikan, restorasi, Restorasi properti, Inggris, Inggris Raya