Oleh Arno de Jong, pakar MCL, Belanda
Menyelesaikan kerusakan bangunan menimbulkan tantangan, terutama dalam situasi yang semakin terbatas.
Seiring dengan terus berkembangnya peraturan bangunan dan konstruksi, nasabah dan pihak-pihak lain di pasar harus mempertimbangkan bagaimana nilai pertanggungan bangunan dalam polis asuransi properti dan klausul lindung nilai maksimum ditetapkan.
Niat kebijakan
Ide yang muncul ketika menyusun polis kebakaran tentu saja adalah jika seseorang terkena dampak dari kerusakan struktural yang tak terduga, pembayaran akan cukup untuk mengembalikan bangunan ke keadaan semula. Ini adalah pemikiran yang ideal dan sejalan dengan prinsip ganti rugi. Namun, dalam praktiknya, kita melihat contoh tertanggung yang terbentur dengan peraturan bangunan, harus mengeluarkan biaya tambahan untuk membayar pemulihan penuh. Kenyataan yang sulit adalah: jika Anda tidak mematuhi peraturan bangunan ini, Anda tidak akan mendapatkan izin bangunan/izin lingkungan - sehingga pemegang polis tidak memiliki pilihan lain selain menanggung biaya tambahan tersebut.
Polis bangunan menyediakan hal ini melalui klausul pertanggungan yang dikenal sebagai "biaya tambahan atas perintah pemerintah". Ini adalah solusi yang kreatif dan sesuai untuk tertanggung yang tidak harus menanggung sendiri biaya tambahan yang mungkin terjadi. Tanpa solusi ini, misalnya, tertanggung harus menambah cicilan rumah. Namun, klausul lindung nilai sering kali memiliki maksimum dalam bentuk jumlah tetap atau persentase dari uang pertanggungan. Oleh karena itu, klausul lindung nilai tidak menjamin dan bagi tertanggung selalu ada risiko bahwa sebagian biaya perbaikan harus ditanggung sendiri.
Perkembangan harga
Kenaikan biaya konstruksi, terutama pada tahun lalu, dipengaruhi oleh tingginya permintaan bahan baku dan kelangkaan yang diakibatkannya. Tidak terkecuali kenaikan harga material yang mencapai 80% dalam waktu satu tahun. Anda akan berpikir bahwa jika harga material naik tajam, hal ini hanya akan berdampak terbatas pada biaya rekonstruksi karena biaya ini juga mencakup komponen tenaga kerja. Sepertinya itu adalah kesimpulan yang adil karena harga material mungkin hanya 40% dari biaya konstruksi; 60% lainnya adalah tenaga kerja.
Namun, sekarang, kita dihadapkan pada perkembangan lain dalam industri konstruksi: semakin banyak orang yang bekerja dengan pekerja lepas. Kontraktor besar dan kecil mempekerjakan pengrajin untuk melakukan pekerjaan untuk mereka. Dalam beberapa tahun terakhir, permintaan secara keseluruhan telah meningkat sedemikian rupa sehingga setiap wiraswasta dapat memilih pekerjaan mana yang dia ambil. Kenaikan tarif per jam untuk pekerja lepas jauh lebih tinggi daripada staf tetap kontraktor. Dalam proses konstruksi secara keseluruhan, kita tidak hanya menderita akibat kenaikan harga material yang cepat, tetapi juga, meskipun pada tingkat yang sedikit lebih rendah, akibat kenaikan tarif pekerja lepas yang cepat per jam.
Dalam pasar di mana harga-harga meningkat tajam, ekses juga muncul. Kami sering melihat situasi di mana tertanggung, setelah melakukan pencarian, menemukan kontraktor yang bersedia memberikan penawaran. Jika kita kemudian menilai penawaran tersebut berlebihan dan berbicara kepada kontraktor, reaksinya sering kali adalah "tidak bisa dinegosiasikan". Oleh karena itu, pembicaraan yang masuk akal untuk mengurangi jumlah penawaran ke proporsi normal tidak mungkin dilakukan dalam beberapa kasus. Akibatnya, pemegang polis berada di bawah kekuasaan pasar yang tidak menentu. Dalam kasus ini, penilai kerugian di Sedgwick dapat membantu menghubungkan tertanggung dengan mitra pemulihan yang dapat diandalkan dengan biaya yang dapat diterima.
Aspek penting lainnya dalam pasar dengan kenaikan harga adalah saat komisioning. Terutama dengan kerusakan bangunan yang kompleks, tidak dapat dihindari bahwa ada jangka waktu yang lama antara terjadinya kerusakan dan penugasan kepada kontraktor untuk melakukan perbaikan. Pikirkan periode investigasi penyebab, masalah asbes, inventarisasi kerusakan, penelitian konstruksi, mengamankan inventaris, dll. Kita mengetahui cukup banyak contoh bahwa hanya enam bulan setelah kerusakan, penugasan dapat diberikan kepada kontraktor. Saat ini, peserta akan mengantisipasi kenaikan harga yang akan datang, akibatnya tingkat harga rata-rata dalam penugasan adalah 8% atau 9% lebih tinggi dari tingkat harga pada tanggal kerusakan. Namun, yang terakhir ini adalah dasar untuk penilaian kerusakan kami karena kami menentukan kerusakan berdasarkan nilai sebelum dan nilai setelah tanggal kerusakan.
Mengubah peraturan bangunan
Tahukah Anda bahwa undang-undang baru telah ditambahkan ke Bouwbesluit per 1 Februari 2022? Undang-undang baru ini mungkin memiliki konsekuensi yang luas bagi industri kita. Siapa pun yang akan membangun baru, atau harus memperbaiki kerusakan struktural besar, wajib mengajukan permohonan izin lingkungan (awalnya disebut izin bangunan). Waktu pengajuan permohonan izin menentukan persyaratan yang harus dipenuhi. Permohonan yang diajukan hari ini harus sesuai dengan peraturan dalam surat keputusan bangunan yang berlaku saat ini. Perlu diingat bahwa peraturan bangunan, yang versi dasarnya saat ini berasal dari tahun 2012, secara berkala ditambah atau diubah. Setiap penambahan atau penyesuaian berarti biaya konstruksi akan semakin meningkat.
Klausul keberlanjutan
Selama kurang lebih sepuluh tahun, kami telah menemukan klausul keberlanjutan dalam sejumlah polis. Secara umum, klausul ini memberikan kesempatan kepada tertanggung untuk melakukan investasi tambahan yang dimaksudkan untuk menyelamatkan lingkungan. Kami sering melihat maksimal 10% dari biaya perbaikan yang disebutkan untuk hal ini. Untuk penyesuai kerugian, ini adalah komponen yang sulit karena tidak terkait dengan kerusakan. Klausul ini memberikan kesempatan kepada tertanggung untuk melakukan pengeluaran tambahan, tetapi apakah dan sejauh mana seseorang akan menggunakannya tidak dapat diperkirakan sebelumnya. Klausul ini terkadang menimbulkan pertanyaan apakah kita harus mempertimbangkan hal ini ketika mengeluarkan saran reservasi.
Peraturan bangunan telah diperketat, terutama di bidang fasilitas hemat energi; tertanggung akan segera diwajibkan untuk mematuhi langkah-langkah yang luas untuk menghemat energi. Biaya tambahan yang timbul dari hal ini akan dimasukkan ke dalam klausul "Persyaratan tambahan atas perintah pemerintah". Anda mungkin bertanya-tanya apakah klausul keberlanjutan ini menambah banyak biaya.
Rekomendasi ke depan
Kami terus melihat adanya peningkatan yang cepat dalam kasus-kasus di mana tertanggung tidak dapat lagi mendapatkan kompensasi penuh. Kenaikan harga yang tajam dan undang-undang baru semakin menghasilkan perbedaan yang substansial antara biaya perbaikan dan uang pertanggungan. Bahkan indeks tahunan yang digunakan untuk menyesuaikan jumlah uang pertanggungan (baik yang sudah dinilai maupun yang belum) tampaknya tidak dapat mengimbangi kenaikan harga saat ini. Tertanggung yang mampu mendapatkan polis dengan jaminan terhadap underinsurance tampaknya merupakan yang paling beruntung, namun itu hanya sebagian kecil dari keseluruhan. Diharapkan bahwa maksimum dari "Biaya tambahan atas perintah pemerintah" akan lebih sering tercapai, sementara di sisi lain, klausul keberlanjutan akan lebih jarang digunakan. Kami mendorong pihak-pihak di pasar untuk mengembangkan solusi kebijakan-teknis agar lebih selaras dengan kejadian-kejadian yang terjadi saat ini.
Untuk informasi lebih lanjut, hubungi marketing@nl.sedgwick.com.
Konten ini awalnya diterbitkan di Majalah Schade.
Tags: bangunan, peraturan bangunan, Kerusakan, Tertanggung, Legislasi, Belanda, Properti, Kerusakan properti, Kerugian properti, regulasi, Pandangan tentang properti