Der Bauprozess - ob für gewerbliche oder private Projekte - ist von Natur aus komplex und umfasst viele Beteiligte, behördliche Anforderungen und mögliche Verzögerungen. Von der Erlangung der erforderlichen Genehmigungen bis hin zur Aktualisierung der Vorschriften und der Koordinierung mit verschiedenen Behörden stellt jeder Schritt des Verfahrens eine besondere Herausforderung dar. Um den Bauprozess effektiv zu steuern, ist es wichtig, einige der wichtigsten Herausforderungen zu verstehen, denen man während des gesamten Prozesses gegenübersteht, wie z. B. Auslöser für Genehmigungen, Variablen, die zu Verzögerungen führen können, und Strategien zur Rationalisierung des Prozesses.
Auslöser für Baugenehmigungen
Für die meisten Arbeiten an Gewerbeimmobilien ist eine Baugenehmigung erforderlich. Überraschenderweise können auch geringfügige Arbeiten, wie das Auswechseln von Teppichen in Geschäftsräumen, eine Genehmigung erforderlich machen. Der Hauptgrund dafür ist die Einhaltung von Sicherheitsvorschriften, insbesondere des Brandschutzes. So muss beispielsweise beim Austausch von Teppichböden in einem Geschäftsgebäude die Brandgefahr geprüft werden, und es kann eine Baugenehmigung erforderlich sein, um sicherzustellen, dass die neue Installation den Brandschutzvorschriften entspricht.
Für größere Arbeiten, wie die Reparatur oder Erneuerung wichtiger Sicherheitsmaßnahmen wie Notausgänge oder Alarmanlagen, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Die Vorschriften für Wohngebäude sind jedoch weniger streng. In den meisten Fällen ist für nicht-strukturelle Renovierungen, wie die Erneuerung von Küche oder Bad, keine Genehmigung erforderlich, es sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen oder Sicherheitsmaßnahmen, die die Integrität des Gebäudes insgesamt beeinträchtigen könnten.
Auslöser für eine Abrissgenehmigung
Abbrucharbeiten bringen eine Reihe weiterer Herausforderungen mit sich, insbesondere bei der Einholung von Genehmigungen. Eine Abbruchgenehmigung ist erforderlich, wenn mehr als 50 % des Volumens eines Gebäudes abgerissen werden oder wenn die Fassade betroffen ist. Einige zugelassene Bausachverständige verfolgen einen noch konservativeren Ansatz und legen die Vorschriften so aus, dass eine Abbruchgenehmigung für alle Arbeiten erforderlich ist, bei denen tragende Teile des Gebäudes entfernt werden.
Fällt ein Gebäude unter einen Planungsvorbehalt, wie z. B. einen Denkmalschutzvorbehalt, wird die Erteilung einer Abrissgenehmigung noch komplizierter. Denkmalschutzauflagen schützen Gebäude von historischer oder architektonischer Bedeutung, und der Abriss kann erst nach einer gründlichen Prüfung durch die zuständigen Behörden erfolgen, was das Verfahren noch komplexer macht.
Die Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung liegt häufig bei einem zugelassenen Bausachverständigen, der das Projekt auf der Grundlage der einschlägigen Vorschriften bewertet. So kann beispielsweise auch die Neueindeckung eines Daches eine Genehmigung erfordern, um die Einhaltung moderner Normen zu gewährleisten, einschließlich der Vorschriften über die Überlaufentwässerung und die Energieeffizienz.
Variablen, die die Baugenehmigung und den Baubeginn beeinflussen
Mehrere externe Faktoren können die Genehmigung einer Baugenehmigung und den Baubeginn verzögern. Behörden, die für die Verwaltung von Überschwemmungsgebieten, Strom-, Gas-, Wasser- und Regenwassersystemen zuständig sind, müssen das Projekt unter Umständen erst prüfen, bevor der Bau beginnen kann. Diese Genehmigungen können zwischen zwei und 12 Monaten dauern. Städtebauliche Anträge können je nach Komplexität des Projekts weitere drei bis 12 Monate in Anspruch nehmen.
Andere Variablen, die zu Verzögerungen führen können, sind unter anderem:
- Checklisten für die Genehmigung: Ein registrierter Bausachverständiger kann eine Checkliste mit den erforderlichen Punkten ausstellen, die je nach Projekt zwischen 15 und 80 Punkte umfassen kann.
- Einbeziehung von Beratern: Die Einbeziehung von Fachleuten wie Denkmalschutzberatern, Brandschutzingenieuren und Entwässerungsspezialisten ist unerlässlich, um die Einhaltung der verschiedenen Vorschriften zu gewährleisten, kann aber auch zu Verzögerungen führen.
- Konformitätsnachrüstungen: Besichtiger können Nachrüstungen für Brandschutz, Zugänglichkeit oder Energieeffizienz vorschreiben, was das Projekt sowohl zeitlich als auch finanziell belastet.
- Straßenzulassungen und Überlagerungen durch den Rat: Diese können das Genehmigungsverfahren um ein bis drei Monate verlängern, vor allem in Gebieten mit umfangreichen Planungskontrollen oder Überlegungen zum Kulturerbe.
Beispiel einer RFI-Checkliste für eine Baugenehmigung
Eine RFI-Checkliste (Request for Information) ist ein üblicher Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens. Diese Checkliste enthält in der Regel mehrere wichtige Bereiche, die vor dem Fortschreiten des Projekts abgearbeitet werden müssen:
- Zusammenfassung: Ein Überblick über die Vorschriften und Anforderungen des National Construction Code (NCC).
- Baugenehmigung: Liegt das Projekt in einem Gebiet, für das eine Baugenehmigung erforderlich ist, kann dies das Verfahren um drei bis 12 Monate verzögern.
- Einhaltung der Bauvorschriften: Wenn mehr als 50 % des Gebäudes verändert werden, muss das gesamte Bauwerk an die geltenden Vorschriften angepasst werden, was häufig die Hinzuziehung von Beratern und zusätzliche Verzögerungen von ein bis drei Monaten mit sich bringt.
- Brandsicherheit: Wenn das Projekt nicht den Brandschutzanforderungen entspricht, muss möglicherweise die Fire Rescue Victoria (FRV) konsultiert werden, was weitere zwei bis drei Monate in Anspruch nehmen kann.
Vereinfachung des Baugenehmigungsverfahrens
Auch wenn das Bauverfahren mit möglichen Verzögerungen behaftet ist, gibt es Strategien, um die Genehmigungsphase zu straffen und Störungen zu minimieren. Einige dieser Strategien sind:
- Setzen Sie klare Erwartungen: Alle Beteiligten sollten zu Beginn des Projekts über den zu erwartenden Zeitrahmen und mögliche Verzögerungen informiert werden.
- Ziehen Sie Berater frühzeitig hinzu: Die frühzeitige Einbindung von Vermessungsingenieuren, Ingenieuren und Denkmalschutzexperten in der Entwurfsphase kann spätere Engpässe verhindern.
- Koordinieren Sie sich mit den Behörden: Ein proaktiver Kontakt mit den für Hochwasser, Regenwasser, Strom- und Gassysteme zuständigen Behörden während der Planungsphase kann Verzögerungen verringern.
- Verringern Sie Verzögerungen bei der Stadtverwaltung: Die frühzeitige Einschaltung von Stadtplanungsberatern kann dazu beitragen, die Genehmigung der erforderlichen Genehmigungen zu beschleunigen.
- Frühzeitige Einbindung von Sachverständigen: Die frühzeitige Beauftragung eines registrierten Bausachverständigen hilft Ihnen, die Anforderungen an die Einhaltung der Vorschriften zu ermitteln, bevor das Projekt beginnt.
Vorwärtskommen
Der Bauprozess ist mit zahlreichen Herausforderungen verbunden, insbesondere wenn es darum geht, die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten und die verschiedenen gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Durch die Festlegung klarer Erwartungen, die frühzeitige Einbindung der richtigen Berater und proaktive Schritte zur Einhaltung der Vorschriften kann der Prozess jedoch rationalisiert werden. Da sich die Branche weiter entwickelt, ist die Übernahme branchenweiter Praktiken wie die Verlängerung von Gewährleistungsfristen und die frühzeitige Einbindung von Beratern von entscheidender Bedeutung für die Bewältigung der zunehmenden Komplexität moderner Bauprojekte.
Wie Sedgwick helfen kann
Das Navigieren durch die sich entwickelnde Komplexität des Baugenehmigungsverfahrens erfordert Fachwissen und Voraussicht, und unser qualifiziertes und fachkundiges Immobilienteam ist gut gerüstet, um Kunden durch diese Herausforderungen zu führen. Unsere Fachleute verfügen über fundierte Branchenkenntnisse und ein umfassendes Verständnis der rechtlichen Anforderungen. Sie sind in der Lage, potenzielle Hindernisse frühzeitig zu erkennen und maßgeschneiderte Lösungen anzubieten, um diese zu überwinden. Ob es um die Einholung von Baugenehmigungen, das Management von Compliance-Upgrades oder die Koordination mit Beratern und Behörden geht - unser Team sorgt dafür, dass Projekte im Zeitplan und innerhalb der gesetzlichen Vorgaben bleiben. Unser proaktiver Ansatz hilft unseren Kunden, kostspielige Verzögerungen zu vermeiden und sorgt für einen reibungsloseren Projektablauf und erfolgreiche Ergebnisse in einer immer komplexeren Gesetzeslandschaft.
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an das Sedgwick-Team für Groß- und Komplexschäden:
andrew.thomson@sedgwick.com Executive Adjuster, Major and Complex Loss Property Leader, Victoria/Tasmanien
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