Quando um empreiteiro causa danos negligentes na propriedade do seu vizinho, é você o responsável ou é o empreiteiro? Os contratos de construção são todos iguais no que respeita às responsabilidades pelos riscos, seguros e danos? O construtor faz o seguro das suas obras juntamente com o tomador do seguro ou separadamente? Estas são apenas algumas das questões relevantes que um dos 2,8 milhões de milionários do Reino Unido pode ter antes de efetuar uma grande renovação. É fundamental que os clientes com elevado património líquido (HNW) compreendam os riscos da construção, estejam cientes das responsabilidades contratuais das principais partes e intervenientes e garantam que obtêm a apólice correta para proteger os seus bens.
O boom da re-modernização
O mercado da renovação moderna registou um crescimento rápido e meteórico no Reino Unido e nas principais economias mundiais. Os investidores há muito que previram o potencial de crescimento do sector imobiliário no mercado do Reino Unido. E, graças a uma concentração colectiva substancial em compradores estrangeiros que investem no capital do Reino Unido - particularmente em construções e renovações de grande escala - o boom do imobiliário de luxo chegou.
Em cidades como Londres, onde as limitações de espaço em áreas desejáveis impedem construções horizontais e as restrições locais de planeamento e construção impedem construções verticais (limitadas a um único piso em muitos casos), surgiu uma tendência estrutural: construir para baixo. Londres assistiu a um aumento consequente das chamadas casas iceberg, ou mega-caves, construídas discretamente abaixo da superfície do solo. Estas renovações acrescentam um valor significativo a uma casa; em Chelsea e Kensington, acrescentar uma cave pode aumentar o valor de uma casa em 15.000 libras por metro quadrado.
Apesar de a inflação ter dado lugar a uma diminuição do apetite, muitos investidores internacionais estão dispostos a ultrapassar a turbulência económica - utilizando as propriedades como casas de repouso ou estabelecimentos alternativos até chegar o momento de capitalizar rendimentos inesperados através do arrendamento ou da venda. As casas em todo o Reino Unido valem agora mais do que antes da pandemia da COVID-19. Os clientes HNW procuram sistematicamente impor o seu próprio carácter às suas propriedades para alcançarem uma estatura de riqueza mais dominante e, enquanto a tendência de embelezar os espaços habitacionais persistir, o aumento das renovações modernas não deverá desaparecer - e o sector dos seguros deve estar preparado.
O valor da compreensão de cada elemento do seguro
Quando um cliente inicia uma reconstrução - por exemplo, para acrescentar carácter - o projeto começa na fase de pré-obra. Comece por contratar um arquiteto, depois designers e engenheiros estruturais para ajudar a facilitar a visão e garantir que os trabalhos são flexíveis. Em seguida, a comissão de planeamento do gabinete de planeamento local deve permitir a autorização de planeamento através de um acordo. Estes processos são frequentemente longos e demorados e devem ser concluídos o mais cedo possível. Enquanto aguarda os resultados, contrate um empreiteiro e elabore um orçamento abrangente. No caso de propriedades históricas e de projectos mais exigentes, podem ser necessários estudos especializados para avaliar a adequação das obras.
Obras contratuais
Durante as fases iniciais do projeto, os clientes HNW devem investir num contrato-quadro para maximizar a proteção de todas as partes interessadas. Os contratos normalizados mais fáceis de navegar na perspetiva de um cliente são, sem dúvida, os do Joint Contracts Tribunal (JCT) - um conjunto de formas normalizadas de contrato que satisfazem diferentes graus de complexidade e custo para todos os projectos de construção. A principal função de um contrato é atribuir os riscos e as responsabilidades de todas as partes envolvidas - sobretudo, as do empregador e do empreiteiro.
O JCT descreve vários elementos acordados dos trabalhos: o valor do projeto, as datas de início e de conclusão, as opções de seguro relevantes, etc. A repartição dos riscos e das responsabilidades de seguro baseia-se numa das três opções de seguro escolhidas no contrato. Independentemente da opção escolhida, todas elas pesam fortemente sobre o empreiteiro em caso de ferimentos ou danos causados à propriedade.
Nos termos do contrato JCT, as responsabilidades de seguro são normalmente as seguintes Opção A, quando o empreiteiro é responsável pelo seguro das obras em nome comum com a entidade patronal, numa base de todos os riscos; opção B, quando a entidade patronal é responsável pelo seguro das obras em nome comum com o empreiteiro, numa base de todos os riscos; e opção C, quando a entidade patronal é responsável pelo seguro das obras em conjunto com o empreiteiro no que respeita às estruturas existentes.
No entanto, é um equívoco comum pensar que as apólices de nicho de HNW irão cobrir todas as eventualidades. Se um proprietário telefonar à sua seguradora à última da hora durante uma renovação - depois de o planeamento local ter sido aprovado e o empreiteiro estar pronto - e esperar aprovação para prolongar o seu seguro de habitação existente, essa pessoa pode estar com azar. Ou a seguradora concorda em prolongar a apólice, com um prémio inflacionado e uma cobertura inversamente reduzida (diminuindo efetivamente a sua proteção), ou o prolongamento é totalmente recusado devido ao risco.
Para abordar esta situação corretamente, encorajamos a comunicação com o seu corretor desde o início da fase de planeamento pré-obras, e a obtenção de uma recomendação para um subscritor ou segurador especializado que possa fornecer uma apólice abrangente de todos os riscos. As apólices especializadas são especificamente concebidas para cobrir as atribuições de risco da totalidade das obras, assegurando o controlo e a máxima proteção do ativo.
O que é que pode correr mal?
Os proprietários de casas cometem frequentemente o erro de confiar na apólice de seguro do seu empreiteiro para proteção. Se o fizerem, em alguns casos, poderão ter consequências financeiras e emocionais substanciais. Numa apólice de seguro contra todos os riscos de um empreiteiro, uma exclusão comum sustenta que qualquer dano a uma estrutura existente não está segurado e pode, portanto, deixar a reclamação exposta.
Num dos casos - uma remodelação completa do rés do chão - uma grande viga de aço de comprimento duplo serviu como ponto central da extensão da obra. Pouco depois da instalação da viga, o cliente notou uma abertura na alvenaria por cima da viga e, mais tarde, verificou-se que havia danos materializados na fachada e na alvenaria interna e externa da estrutura. A causa foi determinada como sendo uma falha no suporte adequado da carga durante a instalação da viga. Apesar de a viga ter sido colocada corretamente, os danos relacionavam-se apenas com a estrutura existente - e foram, portanto, excluídos da proteção. Devido à ausência de cobertura especializada, o cliente foi forçado a absorver as repercussões financeiras substanciais dos danos e das obras que se seguiram.
Riscos e atenuação, estratégias-chave
Quando uma propriedade é alterada estruturalmente, pode ocorrer uma série de eventos que podem provocar danos ou lesões, incluindo fuga de água, tempestade/inundação, incêndio e roubo. De todos os riscos físicos, os danos acidentais (que incluem danos não negligentes e fortuitos, bem como o colapso estrutural) são o tipo de dano mais dispendioso para as renovações, representando 29% de todos os custos, de acordo com o principal fornecedor de produtos Renovation Underwriting. Os pedidos de indemnização por danos acidentais também tendem a ser os mais abrangentes e complexos por natureza.
É vital mitigar e prevenir os riscos sempre que possível, como a implantação de sistemas de deteção de fugas e a garantia de um acabamento adequado para combater futuras fugas de danos causados pela água. Mais importante ainda, a importância de adquirir a cobertura de seguro correta para os montantes segurados adequados em caso de sinistro não deve ser negligenciada; nem se deve confiar no seguro dos empreiteiros. Por fim, é aconselhável contratar os serviços de profissionais especializados em sinistros logo nas fases iniciais - particularmente aqueles com experiência comprovada em relação às complexidades associadas a construções HNW e perdas de propriedade.
Existem numerosas partes móveis relacionadas com obras e renovações que, se não forem compreendidas ou não forem reconhecidas ao longo do processo de construção, podem causar dilemas consequentes relacionados com os seguros. Para tal, é fundamental ajudar os clientes a compreenderem cada elemento do seguro e as possíveis implicações, de modo a permitir um projeto de renovação tranquilo e económico, sem conflitos.
Mesmo que o dano tenha sido causado por negligência ou por culpa, durante a execução dos trabalhos, o contrato exige que o empreiteiro e os subempreiteiros sejam considerados co-segurados pelos prejuízos.
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