Af Arno de Jong, MCL-ekspert, Holland
Afregning af bygningsskader er en udfordring, især i stadig mere restriktive situationer.
I takt med at bygge- og anlægsreglerne fortsætter med at udvikle sig, bør kunder og andre parter på markedet overveje, hvordan forsikringssummen for bygninger i ejendomsforsikringspolicer og det maksimale antal afdækningsklausuler fastsættes.
Politiske intentioner
Tanken med at tegne en brandforsikring har selvfølgelig været, at hvis man bliver ramt af en uforudset, dækket bygningsskade, vil betalingen være tilstrækkelig til at genoprette bygningen til dens oprindelige tilstand. Det er en ideel tanke og i overensstemmelse med princippet om erstatning. Men i praksis ser vi eksempler på, at forsikrede personer, der bliver konfronteret med bygningsreglementet, er nødt til at bruge ekstra omkostninger for at betale for den fulde genopretning. Den svære sandhed er, at hvis man ikke overholder bygningsreglementet, får man ganske enkelt ikke en byggetilladelse/miljøgodkendelse - og så har forsikringstagerne ingen anden mulighed end at dække ekstraudgifterne.
Bygningspolicen tager højde for dette gennem en dækningsklausul, der kaldes "ekstraomkostninger på foranledning af regeringen". Dette er en kreativ og passende løsning for forsikrede, som ikke selv skal bære eventuelle ekstraomkostninger. Uden denne løsning ville en forsikret person f.eks. være nødt til at forhøje sit realkreditlån. Afdækningsklausulen har dog ofte et maksimum i form af et fast beløb eller en procentdel af forsikringssummen. Afdækningsklausulen er derfor ingen garanti, og for forsikrede er der altid en risiko for, at en del af reparationsomkostningerne skal bæres af dem selv.
Prisudvikling
Stigningen i byggeomkostningerne, især i det seneste år, er påvirket af den høje efterspørgsel efter råmaterialer og den deraf følgende knaphed. Materialeprisstigninger på 80 % på et år er ingen undtagelse. Man skulle tro, at hvis materialepriserne steg kraftigt, ville det kun have en begrænset effekt på genopbygningsomkostningerne, fordi de også omfatter arbejdskraft. Det virker som en rimelig konklusion, fordi materialepriserne måske kun udgør 40 % af byggeomkostningerne; de øvrige 60 % består af arbejdskraft.
Men nu står vi over for en anden udvikling i byggebranchen: Flere og flere arbejder med freelancere. Store og små entreprenører hyrer håndværkere til at udføre arbejde for dem. I de senere år er den samlede efterspørgsel steget i en sådan grad, at enhver selvstændig kan vælge, hvilke opgaver han påtager sig. Stigningen i freelancernes timepriser er meget højere end for de fastansatte hos en entreprenør. I den samlede byggeproces lider vi ikke kun under hurtigt stigende materialepriser, men også, om end i lidt mindre grad, under den hurtige stigning i freelancearbejdernes timepriser.
I et marked, hvor priserne stiger kraftigt, opstår der også selvrisici. Vi ser jævnligt situationer, hvor en forsikringstager efter nogen søgen har fundet en entreprenør, som er villig til at give et tilbud. Hvis vi så vurderer, at tilbuddet er for højt, og henvender os til entreprenøren, er reaktionen ofte, at "det er ikke til forhandling". En fornuftig samtale om at reducere tilbudsbeløbet til normale proportioner er derfor ikke mulig i nogle tilfælde. Resultatet er, at forsikringstagerne er prisgivet markedets luner. I disse tilfælde kan taksatorerne hos Sedgwick give en hjælpende hånd til at sætte forsikringstageren i kontakt med en pålidelig inddrivelsespartner til en acceptabel pris.
Et andet vigtigt aspekt på et marked med stigende priser er tidspunktet for ibrugtagning. Især ved komplekse bygningsskader er det uundgåeligt, at der går lang tid, fra skaden opstår, til en entreprenør får til opgave at udføre reparationen. Tænk på perioden med årsagsundersøgelse, asbestproblemer, opgørelse af skaden, konstruktionsundersøgelser, sikring af inventar osv. Vi kender nok eksempler på, at opgaven kun kan gives til entreprenøren seks måneder efter skaden. I dag vil en entreprenør forudse kommende prisstigninger, hvilket resulterer i, at det gennemsnitlige prisniveau i opgaven er 8 % eller 9 % højere end prisniveauet på skadestidspunktet. Sidstnævnte er dog grundlaget for vores skadesvurdering, fordi vi bestemmer skaden på grundlag af værdien før og værdien efter skadedatoen.
Ændring af bygningsreglementet
Vidste du, at der er kommet ny lovgivning til Bouwbesluit fra 1. februar 2022? Denne nye lovgivning kan få vidtrækkende konsekvenser for vores branche. Alle, der skal bygge nyt eller have repareret en større strukturel skade, er forpligtet til at ansøge om en miljøtilladelse (oprindeligt kaldet en byggetilladelse). Tidspunktet for indsendelse af ansøgningen afgør, hvilke krav der skal opfyldes. En ansøgning, der indsendes i dag, skal overholde reglerne i bygningsreglementet, som det gælder i dag. Vær opmærksom på, at bygningsreglementet, hvis nuværende grundversion er fra 2012, jævnligt suppleres eller ændres. Hver tilføjelse eller justering betyder, at byggeomkostningerne vil stige yderligere.
Klausul om bæredygtighed
I cirka ti år har vi fundet en bæredygtighedsklausul i en række policer. Generelt giver denne klausul en forsikret mulighed for at foretage yderligere investeringer, der har til formål at redde miljøet. Vi ser ofte, at der nævnes et maksimum på 10 % af reparationsomkostningerne til dette. For taksatorer er dette en vanskelig komponent, fordi den ikke er relateret til skader. Denne klausul giver den forsikrede mulighed for at foretage yderligere udgifter, men om og i hvilket omfang man vil gøre brug af den, kan ikke vurderes på forhånd. Denne klausul rejser nogle gange spørgsmålet om, hvorvidt vi skal tage højde for dette, når vi udsteder et råd om reservation.
Bygningsreglementet er blevet strammet betydeligt, især inden for energibesparende anlæg; en forsikret person vil snart være forpligtet til at overholde vidtrækkende foranstaltninger for at spare energi. De ekstra omkostninger, som dette medfører, vil så høre under klausulen "Yderligere krav efter ordre fra regeringen". Man kan undre sig over, om bæredygtighedsklausulen tilføjer meget.
Anbefalinger for fremtiden
Vi ser fortsat en hurtig stigning i sager, hvor forsikrede personer ikke længere kan få fuld erstatning. Kraftige prisstigninger og ny lovgivning resulterer i stigende grad i en betydelig forskel mellem reparationsomkostningerne og forsikringssummen. Selv de årlige indeks, der bruges til at justere forsikringssummerne (uanset om de er takserede eller ej), ser ikke ud til at kunne følge med prisstigningen i øjeblikket. Forsikrede personer, der har været i stand til at få en police med en garanti mod underforsikring, ser ud til at være bedst stillet, men det er kun en lille del af det samlede beløb. Det forventes, at maksimum for "Ekstra omkostninger på regeringens foranledning" vil blive nået oftere, mens en bæredygtighedsklausul på den anden side vil blive brugt mindre hyppigt. Vi opfordrer markedets parter til at udvikle politisk-tekniske løsninger, så de stemmer bedre overens med de aktuelle begivenheder.
For mere information, kontakt marketing@nl.sedgwick.com.
Dette indhold blev oprindeligt udgivet i Schade Magazine.
Tags: bygning, bygningsreglement, skade , Forsikringstagere, lovgivning, Holland, Ejendom, Ejendomsskade, Ejendomstab, regulering, Udsigt til ejendom